地产货值线上化管控的新应用模式

作者：帆软 | 启城 地产行业顾问 丁佳

引 言

咱们有多少货在建？储备的货有多少？今年卖了多少货？有多少货能卖……问题中涉及的货值存在多种不同分类模式和计算结果，也会因为统计口径的不统一产生若干版不同的货值数据，每个猝不及防的货值提问，都有可能成为“灵魂拷问”。 从土地红利时代、资本红利时代到如今的管理红利时代，如何高效地对全资源全周期货值进行统筹分析，实现供销存管控，助力企业向运营精细化转变，对房地产企业的运营管理提出了更高的要求。

数字化时代的货值管控

“货值管理是公司经营计划与项目动态收益的重要基石”

货值管控的价值

货值管控需要对房地产业务全过程多环节进行统筹管理，通过对各个阶段货值数据的监控，实现对拿地、融资、去化、回款等一些列动作的辅助决策、监控督办以及参与执行。有效的货值管理能够帮助企业快速灵活地应对市场需求的变化，及时调整生产供货策略，实现供销平衡，为动态收益的过程监控提供依据，保障货值管理价值链各环节可控、可量化，实现企业的利润与现金流管理目标。

传统ERP形式货值管控系统

通过对目前主流的货值管控产品进行了一系列调研分析发现，现有的货值产品多为ERP形态，往往需要与主数据管理系统进行配合部署或嵌合在运营管理平台中一同上线，完整程度较高，但项目费用通常在100w以上，对企业的信息化预算具有比较高的要求。此类形式的货值系统开发工作量较大，上线周期基本在6个月以上，后续系统运维与功能迭代的难度较高，往往需要支付二开费用由供应商团队派遣2-3名开发人员完成。

货值线上化管控的新应用模式

“数据采集、货值计算、分析预警、定调价与数据巡检一体化的轻应用平台”

货值管控轻应用平台特点

帆软数据应用研究院在地产数字化转型领域深耕多年，在整合了诸多房地产企业货值管控系统的落地实施经验与市场调研结果基础上，对货值管控场景下用户的核心需求与功能进行提炼总结，推出了具有高可用性、高性价比、高灵活度与短上线周期四大特征的轻应用货值管控平台。该平台旨在帮助地产行业中的中小型企业快速、高效地实现货值的线上化计算、分析与管理，支撑企业年度经营目标的实现。

（1）高可用性

货值管控轻应用平台对企业当前信息化建设状况无特殊要求，无需企业同步进行主数据系统、计划管理系统的部署和上线。平台支持用户直接进行主数据组织架构、基础数据、节点计划以及供货销售数据的线下导入或在线录入。对于已上线前端系统的企业，平台提供API接口实现数据的对接工作。

（2）高性价比

货值管控轻应用平台设置七大核心功能模块，包括基础数据管理、计划管理、货值管理、项目定调价管理、货值分析、货值预警以及数据巡检功能，覆盖货值管理全业务流程。各企业根据自身货值计算与管理需求自行选择功能模块按年进行付费。该应用平台功能会持续进行更新迭代，企业续费即可持续获得最新功能。

（3）高灵活度

节点是货值管控核心三要素之一，不同企业在进行动态货值管理时对于节点的划分或有不同。货值管控轻应用平台将节点设置到最细颗粒度，企业根据管理需求可自主进行节点的合并配置。例如，A企业需分别查看拿地未开工、开工未达预售、达预售未取证的货值数据，B企业只需查看未取证货值即可，那B企业可将以上三个节点进行合并查看。

（4）短上线周期

货值轻应用平台交付用户开箱即用的货值模板、安装使用及运维说明书，用户可快速完成模板的配置与使用，大大缩短项目的上线周期，节省人力投入。针对用户的个性化需求，支持配置专业实施团队进行模板地个性化修改与定制化搭建，推动系统高效、快速落地。

图1 基础数据管理

货值平台功能模块介绍

（1）基础数据管理

基础数据管理模块主要是对组织架构和基础数据进行维护，平台预设的组织架构层级为项目-分期-批次/业态-楼栋，按照可研拿地、启动会、施工图、开工以及开盘五个阶段进行可售面积、均价、车位数等货值计算基本数据的录入。基础数据支持与主数据管理系统进行对接取数，用户也可以通过上传EXCEL或平台填报的方式完成基础数据采集。

图2 基础数据管理

（2）计划管理

计划管理模块包括供货计划管理、销售计划管理、销售数据管理与节点计划管理四部分内容。已上线计划系统和销售系统的用户可以通过API接口完成系统间取数，未上线前端系统的用户也可在平台直接进行数据的录入工作。节点计划是货值管控的核心要素之一，轻应用平台中的节点计划管理模块中预设了方案批复、施工图设计、取得土地证、取得施工证、开工、形象进度达预售、取得预售许可证、开盘、封顶以及取大产证十大节点，并提供可视化配置表供用户对这些节点进行灵活合并用于后续货值阶段的计算。

图3 楼栋节点计划管理

（3）货值管理

货值管理模块包括全盘货值的计算与货值版本管理两部分内容。①全盘动态货值：动态货值管理是数智化大运营的基础。对货值进行动态预测，有效把控项目开发全周期经营阶段的货值情况；②货值版本管理：随着项目节点的不断推进，项目上的建筑面积与预测可售单价会变的越来越准确，其管理颗粒度也会从项目整盘转移到楼栋。货值版本管理包括从拿地版、启动会版到方案版，逐步从模糊走向精确化，最终基于方案版确定企业的目标责任书版货值，并作为后续货值折损分析的管理依据。

图4 多版本货值管理

（4）项目定调价管理

项目定调价模块支持用户根据需求决定使用销售实际价格、计划价格或其他定价方式来进行定价模拟，快速得出调整前后偏差率及偏差额，辅助制定价格调整决策。系统留存调整前后不同的数据版本以及调整原因，便于进行数据对比与后期的数据追溯。

图5 项目的定调价模拟

（5）货值分析

货值分析主要是基于前序各阶段的货值计算数据，对货值的折损、供货计划达成、去化、存货滞重等情况进行相应的分析。①通过已售货值与目标责任书数据的偏差情况，联动存货库龄与去化率，可以定位目前货值折损严重、低价促销与烂尾的项目，通过货值预警将项目推送至运营管理部采取相应措施。②通过对不同阶段和不同业态的货值储备进行分析，评价资源结构的健康度与合理性。③通过供销比分析，有针对性制定分析体系的结果评价指标。例如，高供货低去化地区以销售计划达成率评价，低供货高去化地区以供货计划达成率评价。④通过存销比分析，评价当前库存是否能够合理支撑去化达成，相应地进行生产节奏和去化节奏的调控管理。对于货值分析具有较高需求的用户，也支持将货值管控平台的计算结果数据通过Finereport或FineBI来进行更为全面、多样化的分析展现。

图6 货值折损风险分析

（6）货值预警

货值预警功能是在货值分析功能的基础上，针对超过企业设置阈值的指标进行预警推送，提醒企业及时采取管控动作，保障资源结构的合理性与供销目标的达成。货值预警包括几下几种情况：①已售货值与目标责任书货值偏差率超过阈值；②价值回归均价与已售货值均价偏差率超过阈值；③已推未售货值超6个月未进行调价；④货值储备结构比例偏差健康结构超过阈值等。通过预警推送的形式，提醒运营部门人员及时关注项目风险。

（7）数据巡检

数据巡检是保障货值计算数据完整性、合理性、准确性的重要功能。数据巡检按照模块对货值计算所需数据进行检查核验，巡检结果分为：数据正常、没有数据、数据不全和数据不新四个类别，包括楼栋销售面积、均价以及业态的齐备考核；销售计划数据的异常考核等等。该功能帮助用户快速定位数据出现问题的环节和原因，避免货值数据出现问题时需要层层追溯分析耗时耗力。

图7 可视化的数据巡检功能

结 语

“ 成本低、上线快、可扩展性强的货值管控平台，助力企业实现降本增效”

货值管控轻应用平台是帆软数据应用研究院在地产行业实现产品封装的重要成果，平台采用年费制或项目整包制的方式，大幅降低了企业进行线上化货值管控的门槛，节省信息化成本，帮助企业高效实现多版本货值的计算与管理；开箱即用的货值功能模板节省了项目组的开发人天极大缩短了项目的上线周期；节点的可视化配置大大增强了系统的灵活性，后续用户也可选择竞品分析、原声分析等其他轻应用模块获得更为丰富的场景应用。